OBSERVER — Bayangkan sebuah perusahaan yang telah menanamkan investasi miliaran rupiah—membangun fasilitas produksi, infrastruktur pendukung, hingga menanam tanaman komersial—di atas sebidang tanah. Namun, seiring berjalannya waktu, jarum jam terus berdetak mendekati batas akhir Hak Guna Usaha (HGU) yang mereka miliki. Pertanyaan krusial pun muncul yang sering menjadi hantu bagi para investor: ketika HGU berakhir dan tidak diperpanjang, bagaimana nasib seluruh aset bernilai fantastis yang sudah terlanjur berdiri tegak di atas tanah tersebut?
HGU selama ini menjadi urat nadi bagi perusahaan yang bergerak di bidang pertanian, perkebunan, peternakan, dan perikanan. Namun, hak atas tanah ini bukanlah hak milik abadi.
Bukan Hak Tanpa Batas Waktu
Pasal 28 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) mendefinisikan HGU secara jelas. HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu tertentu yang diperuntukkan bagi perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan. Berdasarkan Pasal 21 Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 (PP 18/2021), tanah yang dapat diberikan HGU meliputi Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan (HPL).
Siklus HGU memiliki umur yang sudah ditakar. Berdasarkan Pasal 22 ayat (1) PP 18/2021, HGU diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 tahun, kemudian dapat diperpanjang maksimal 25 tahun, dan dapat diperbarui paling lama 35 tahun.
Ilusi Perpanjangan Otomatis
Banyak pengusaha mungkin terbuai ilusi bahwa perpanjangan dan pembaruan akan selalu diberikan dengan mudah. Faktanya, hak ini tidak diperoleh secara otomatis. Terdapat syarat ketat dalam Pasal 25 PP 18/2021 yang harus dipenuhi, di antaranya tanah masih diusahakan dengan baik, penggunaan tanah sesuai dengan rencana tata ruang, dan tanah tersebut tidak digunakan untuk kepentingan umum. Khusus untuk HGU di atas HPL, perpanjangan juga membutuhkan persetujuan dari pemegang HPL.
Setelah satu siklus penuh berakhir, tanah HGU akan kembali berstatus sebagai Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara atau kembali menjadi tanah HPL. Meskipun bekas pemegang HGU atas Tanah Negara bisa memperoleh prioritas pengelolaan kembali, hal tersebut bukanlah jaminan mutlak. Penilaian akan dilakukan, dan bahkan dalam waktu lima tahun sebelum siklus HGU berakhir, Kepala Kantor Pertanahan akan melakukan penelitian mendalam terhadap penggunaan dan pemanfaatan tanah (Pasal 80 Permen ATR/BPN 18/2021). Hasil dari penelitian inilah yang akan menentukan apakah Menteri akan memberikan kembali HGU tersebut—baik sebagian maupun seluruhnya—atau tidak.
Pertaruhan Aset di Atas Tanah
Inilah titik paling mendebarkan. Jika HGU pada akhirnya tidak diberikan kembali, aset perusahaan berada di ujung tanduk. Pasal 81 ayat (2) Permen ATR/BPN 18/2021 telah membagi nasib aset ini secara tegas berdasarkan status tanahnya:
- Apabila HGU berada di atas Tanah Negara, maka seluruh bangunan, benda-benda, dan tanam tumbuh di atas tanah tersebut akan dikuasai langsung oleh Negara.
- Apabila HGU berada di atas tanah HPL, kedudukan bangunan, benda-benda, dan tanam tumbuh tersebut akan mengikuti kesepakatan yang tertuang dalam perjanjian pemanfaatan tanah dengan pihak pemegang HPL.
Rumusan “dikuasai langsung oleh Negara” memang tidak serta-merta berarti seluruh aset otomatis “menjadi milik Negara” secara langsung. Namun, satu hal yang pasti: perusahaan tidak bisa lagi berasumsi bahwa bangunan dan tanaman tersebut masih berada di bawah penguasaan mereka setelah HGU kandas.
Hal ini menjadi lebih kompleks karena pemerintah bisa saja memutuskan untuk tidak memberikan kembali HGU hanya pada sebagian areal tanah. Artinya, di titik mana fasilitas produksi dan tanaman itu berada, di situlah risiko hukum perusahaan ditentukan.
Langkah Mitigasi: Lebih dari Sekadar Urusan Administratif
Mengingat tingginya risiko kehilangan kendali atas aset, perusahaan harus berhenti memandang berakhirnya HGU sekadar sebagai tenggat waktu perpanjangan sertifikat. Ini adalah isu fundamental dalam manajemen risiko hukum dan perlindungan aset.
Jauh sebelum lonceng peringatan berbunyi, perusahaan perlu mempersiapkan langkah-langkah mitigasi:
- Perusahaan harus memeriksa masa berlaku dan tahapan setiap HGU yang dimiliki.
- Perusahaan perlu memastikan bahwa seluruh kewajiban dan syarat sebagai pemegang HGU selalu terpenuhi.
- Penting untuk memastikan status tanah, apakah HGU tersebut berdiri di atas Tanah Negara atau HPL.
- Perusahaan harus melakukan inventarisasi bangunan, infrastruktur, dan tanam tumbuh pada setiap bidang HGU berdasarkan lokasinya.
- Khusus bagi HGU di atas HPL, perusahaan harus menelaah secara cermat perjanjian pemanfaatan tanah, terutama pasal-pasal yang mengatur nasib aset pasca HGU berakhir.
Pada akhirnya, sebesar apa pun investasi yang dikucurkan, kepatuhan pada aturan main agraria adalah jangkar penyelamatnya. Mempersiapkan strategi pertahanan jauh sebelum siklus HGU berakhir adalah kunci mutlak untuk menjaga agar bangunan pabrik tidak beralih tangan, dan hamparan kebun tetap dapat menghidupi bisnis perusahaan di masa depan.
MNL Law Firm siap mendampingi pelaku usaha maupun perusahaan dalam memahami dan mengantisipasi berbagai persoalan hukum terkait HGU dan aset perusahaan. Untuk pertanyaan lebih lanjut maupun kebutuhan jasa hukum terkait pertanahan, HGU, dan perlindungan aset perusahaan, MNL Law Firm siap memberikan pendampingan dan solusi hukum yang sesuai dengan kebutuhan Anda.
Dasar Hukum
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
- Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang
- Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
- Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah
Penulis: Claudia (mahasiswa magang di MANGATUR NAINGGOLAN LAW FIRM)
www.mnllaw.co.id
Untuk konsultasi hukum dapat menghubungi kami melalui secretary@mnllaw.co.id
Editor: Tonggor Siahaan
Leave a Reply